1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)和5000億元的建設(shè)資金缺口，使得地方政府陷入了如何確保保障房保質(zhì)保量，又能解決缺錢問題的“兩難”境地。就在此時(shí)，上海提出了“共有產(chǎn)權(quán)”的保障房建設(shè)模式，即在廉租房等保障房當(dāng)中，給保障對(duì)象一定的產(chǎn)權(quán)，例如30%或者20%，政府持有剩下的70%-80%的產(chǎn)權(quán)，這樣的房屋配給給保障對(duì)象以后，達(dá)到一定年限后，保障對(duì)象可以通過購(gòu)買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購(gòu)買過來，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。

這一模式最早在貴州進(jìn)行嘗試，西部缺錢的地區(qū)紛紛試驗(yàn)，而如今上海、廈門、湖南等省市也紛紛開始試點(diǎn)，背后反映了地方政府建設(shè)保障房的巨大資金壓力。

廈門市住房保障工作因?yàn)楦采w人群廣、建設(shè)規(guī)模大，而被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部肯定，并且定為“廈門模式”，被全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)。2011年，廈門市準(zhǔn)備再投資100億元，建設(shè)4萬(wàn)套保障性安居工程。與之前的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的建設(shè)模式不同，這次公共租賃房為1.95萬(wàn)套，占建設(shè)任務(wù)近一半。財(cái)政寬裕的廈門市在保障性安居工程建設(shè)投入上雖然“不差錢”，但是其后續(xù)租金運(yùn)營(yíng)和管理上，也面臨全國(guó)其他城市一同面臨的問題：公租房租金收入太低，不足以償還建設(shè)投入。

本報(bào)記者日前專訪廈門市規(guī)劃局局長(zhǎng)趙燕菁，試圖尋找一條公租房大規(guī)模建設(shè)的條件下，如何以合適的保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式，破解資金投入和回報(bào)不足的難題。

“先租后售”模式

《21世紀(jì)》：截至今年5月底，不少城市的保障性住房建設(shè)實(shí)際開工率不到三成，與10月底全面開工的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。這實(shí)際上就反映出了融資難的問題。在你看來，保障性住房建設(shè)為什么融資難？

趙燕菁：任何可行的融資方案，都必須建立在該項(xiàng)投資未來收益的基礎(chǔ)之上，保障房也不例外。縱觀現(xiàn)有的四大保障房模式，以“租”為主的公租房和廉租房，都不可能創(chuàng)造足夠的回報(bào)率。因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)的租金，都很難保證收益率大于銀行利率，公租房的租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，就更不可能做到這一點(diǎn)。所以，雖然大規(guī)模的公租房建設(shè)已經(jīng)在路上，但合理的盈利模式仍然沒有找到。沒有穩(wěn)定的回報(bào)模式，市場(chǎng)融資就是無源之水。這就決定了以“租”為主的保障房模式，從一開始就無法在市場(chǎng)上融資。

實(shí)踐表明，如果想通過市場(chǎng)融資，保障房供給的主流模式必定是“銷售”——無論是直接或者變相銷售。適合條件的保障房模式只有限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)煞N。

《21世紀(jì)》：保障性安居工程的分配問題也是一個(gè)難題，真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的人往往買不到，這種現(xiàn)象該怎么解釋？

趙燕菁：這實(shí)際上反映了保障性住房建設(shè)中的另外一個(gè)難題——分配問題。由于經(jīng)濟(jì)適用房本質(zhì)上是以低于市場(chǎng)的價(jià)格供給住宅，這種房子的市場(chǎng)價(jià)格和購(gòu)買價(jià)格之間的差額因此形成了巨大的尋租空間。如果說當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的市場(chǎng)價(jià)格差異不大，社會(huì)還能容忍一定的尋租，那么在這兩者的價(jià)格落差越來越大的今天，繼續(xù)靠這種方式轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富，則是社會(huì)所完全無法容忍的了。目前也有解決分配問題的方法，就是通過限定購(gòu)房者資格，排除不符合條件的購(gòu)房者。但在信息不完備和個(gè)人財(cái)富快速變動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下，甄別出合適的候選者，如果不是完全不可能，代價(jià)也必定是極為高昂的。

《21世紀(jì)》：按照你上面的分析，顧及了分配的問題，融資就會(huì)有困難；解決了融資的困難，又達(dá)不到分配公平。這兩難之境，你認(rèn)為如何破解？

趙燕菁：要破解這兩個(gè)難題，必須使用“租”“售”結(jié)合的方式。即通過“租”來解決分配難題，通過“售”來解決融資難題。具體的建議是“先租后售”，以時(shí)間換空間，也就是按照居民可負(fù)擔(dān)的數(shù)額，逐月收取租金，一定時(shí)間后(比如十年或十五年)，一次性補(bǔ)齊余款，獲得完整產(chǎn)權(quán)。

《21世紀(jì)》：在這種“租”“售”結(jié)合的模式下，誰(shuí)是保障性住房的享受主體？怎樣來保證人們能買得起房子？

趙燕菁：在這種模式下，保障性住房的門檻就向全社會(huì)開放了。既然我們無法公平地分配經(jīng)濟(jì)適用房，為什么不能讓所有人都有資格分享這一制度的好處？這也就避免了甄別候選者的問題。這就是“普惠性的經(jīng)濟(jì)適用房”。任何“普惠性”制度的前提，必須是“每個(gè)人”都可以負(fù)擔(dān)的。否則，政策就只能惠及特定的人群。另一方面，要使普惠性經(jīng)濟(jì)適用房人人都負(fù)擔(dān)得起，必須做到兩點(diǎn)：第一，要限定建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模(比如50平方米以下)以控制總價(jià)；第二是分期付款。這就是為什么必須“先租后售”。實(shí)際上，很多城市“暫住居民”現(xiàn)在的實(shí)際租金，就已經(jīng)和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相當(dāng)于存款(按揭)，即使略高于市場(chǎng)租金，很多人也愿意負(fù)擔(dān)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，利潤(rùn)雖然不高，但風(fēng)險(xiǎn)低、規(guī)模大，在流動(dòng)性總體充裕的今天，不失為一個(gè)非常安全的投資方向。

房地產(chǎn)調(diào)控也打痛了保障房

《21世紀(jì)》：目前國(guó)家出臺(tái)了一系列以打壓商品房房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)政策，這些政策對(duì)保障性住房建設(shè)有沒有影響？

趙燕菁：肯定是有影響的。對(duì)于出售型的保障房模式而言，其潛在收益率同商品房市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)。一般來說，商品房?jī)r(jià)格越高，也就意味著經(jīng)濟(jì)適用房的潛在收益率就越高。反之，如果住宅的市場(chǎng)價(jià)格接近甚至低于建設(shè)的成本，銀行無法通過市場(chǎng)處置資產(chǎn)，保障房依然無法通過市場(chǎng)進(jìn)行融資。

所以，要想吸引社會(huì)資金，保障房就必須提高自身的回報(bào)率，使保障房投資相對(duì)于其他投資更有吸引力，因?yàn)槿魏问袌?chǎng)的資金，都是按照行業(yè)的回報(bào)率來分配的。

《21世紀(jì)》：商品房?jī)r(jià)格的降低是不是有利于解決社會(huì)的住房問題？

趙燕菁：事實(shí)上，靠市場(chǎng)來解決住宅保障是不可能的，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)房?jī)r(jià)再低，大部分居民仍然買不起。商品房滿足的更多是投資的需求，真正的居住需求只能依靠保障房解決。由此不難看出，僅就保障房融資而言，目前以打壓商品房房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)政策，與住宅問題的解決乃是南轅北轍。

《21世紀(jì)》：2010年以來，貨幣政策持續(xù)收緊，這對(duì)保障房的建設(shè)有什么影響？

趙燕菁：資金需求大，回報(bào)率低是保障房固有的特點(diǎn)。如果市場(chǎng)銀根過緊，資金就會(huì)首先流向回報(bào)率比較高的項(xiàng)目，保障房建設(shè)就無法低成本地大規(guī)模融資。事實(shí)上，近年來央行的一系列收緊銀根的舉措，已經(jīng)開始影響保障房的融資成本。例如，2010年的時(shí)候，保障房項(xiàng)目獲得貸款的利率還可以在基準(zhǔn)利率上打折，如今保障房項(xiàng)目貸款的利率不但不能打折，很多項(xiàng)目還在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上一般上浮了10%-15%。很多企業(yè)抱怨，按這樣的資金成本，保障房的建設(shè)不但無利可圖，而且極有可能虧本。

《21世紀(jì)》：當(dāng)前商品房市場(chǎng)以及房地產(chǎn)調(diào)控的變化，與保障房項(xiàng)目建設(shè)有怎樣的關(guān)聯(lián)？

趙燕菁：對(duì)于出售型的保障房模式而言，其潛在收益率同商品房市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)。商品房市場(chǎng)的價(jià)格，為保障房融資提供了必要的參照——商品房?jī)r(jià)格越高，經(jīng)濟(jì)適用房的潛在收益率就越高。因此，想要為保障房大規(guī)模融資，商品房的市場(chǎng)價(jià)格就不是越低越好。因?yàn)槭袌?chǎng)房?jī)r(jià)越高，保障房的風(fēng)險(xiǎn)反而更低。