1000萬套保障性安居工程建設任務和5000億元的建設資金缺口，使得地方政府陷入了如何確保保障房保質(zhì)保量，又能解決缺錢問題的“兩難”境地。就在此時，上海提出了“共有產(chǎn)權(quán)”的保障房建設模式，即在廉租房等保障房當中，給保障對象一定的產(chǎn)權(quán)，例如30%或者20%，政府持有剩下的70%-80%的產(chǎn)權(quán)，這樣的房屋配給給保障對象以后，達到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。

這一模式最早在貴州進行嘗試，西部缺錢的地區(qū)紛紛試驗，而如今上海、廈門、湖南等省市也紛紛開始試點，背后反映了地方政府建設保障房的巨大資金壓力。

廈門市住房保障工作因為覆蓋人群廣、建設規(guī)模大，而被住房和城鄉(xiāng)建設部肯定，并且定為“廈門模式”，被全國其他城市學習。2011年，廈門市準備再投資100億元，建設4萬套保障性安居工程。與之前的限價房和經(jīng)濟適用房為主的建設模式不同，這次公共租賃房為1.95萬套，占建設任務近一半。財政寬裕的廈門市在保障性安居工程建設投入上雖然“不差錢”，但是其后續(xù)租金運營和管理上，也面臨全國其他城市一同面臨的問題：公租房租金收入太低，不足以償還建設投入。

本報記者日前專訪廈門市規(guī)劃局局長趙燕菁，試圖尋找一條公租房大規(guī)模建設的條件下，如何以合適的保障房建設和運營模式，破解資金投入和回報不足的難題。

“先租后售”模式

《21世紀》：截至今年5月底，不少城市的保障性住房建設實際開工率不到三成，與10月底全面開工的目標相距甚遠。這實際上就反映出了融資難的問題。在你看來，保障性住房建設為什么融資難？

趙燕菁：任何可行的融資方案，都必須建立在該項投資未來收益的基礎之上，保障房也不例外。縱觀現(xiàn)有的四大保障房模式，以“租”為主的公租房和廉租房，都不可能創(chuàng)造足夠的回報率。因為現(xiàn)在市場的租金，都很難保證收益率大于銀行利率，公租房的租金遠低于市場租金，就更不可能做到這一點。所以，雖然大規(guī)模的公租房建設已經(jīng)在路上，但合理的盈利模式仍然沒有找到。沒有穩(wěn)定的回報模式，市場融資就是無源之水。這就決定了以“租”為主的保障房模式，從一開始就無法在市場上融資。

實踐表明，如果想通過市場融資，保障房供給的主流模式必定是“銷售”——無論是直接或者變相銷售。適合條件的保障房模式只有限價房和經(jīng)濟適用房兩種。

《21世紀》：保障性安居工程的分配問題也是一個難題，真正需要經(jīng)濟適用房的人往往買不到，這種現(xiàn)象該怎么解釋？

趙燕菁：這實際上反映了保障性住房建設中的另外一個難題——分配問題。由于經(jīng)濟適用房本質(zhì)上是以低于市場的價格供給住宅，這種房子的市場價格和購買價格之間的差額因此形成了巨大的尋租空間。如果說當初經(jīng)濟適用房與商品房的市場價格差異不大，社會還能容忍一定的尋租，那么在這兩者的價格落差越來越大的今天，繼續(xù)靠這種方式轉(zhuǎn)移社會財富，則是社會所完全無法容忍的了。目前也有解決分配問題的方法，就是通過限定購房者資格，排除不符合條件的購房者。但在信息不完備和個人財富快速變動的市場環(huán)境下，甄別出合適的候選者，如果不是完全不可能，代價也必定是極為高昂的。

《21世紀》：按照你上面的分析，顧及了分配的問題，融資就會有困難；解決了融資的困難，又達不到分配公平。這兩難之境，你認為如何破解？

趙燕菁：要破解這兩個難題，必須使用“租”“售”結(jié)合的方式。即通過“租”來解決分配難題，通過“售”來解決融資難題。具體的建議是“先租后售”，以時間換空間，也就是按照居民可負擔的數(shù)額，逐月收取租金，一定時間后(比如十年或十五年)，一次性補齊余款，獲得完整產(chǎn)權(quán)。

《21世紀》：在這種“租”“售”結(jié)合的模式下，誰是保障性住房的享受主體？怎樣來保證人們能買得起房子？

趙燕菁：在這種模式下，保障性住房的門檻就向全社會開放了。既然我們無法公平地分配經(jīng)濟適用房，為什么不能讓所有人都有資格分享這一制度的好處？這也就避免了甄別候選者的問題。這就是“普惠性的經(jīng)濟適用房”。任何“普惠性”制度的前提，必須是“每個人”都可以負擔的。否則，政策就只能惠及特定的人群。另一方面，要使普惠性經(jīng)濟適用房人人都負擔得起，必須做到兩點：第一，要限定建設的標準和規(guī)模(比如50平方米以下)以控制總價；第二是分期付款。這就是為什么必須“先租后售”。實際上，很多城市“暫住居民”現(xiàn)在的實際租金，就已經(jīng)和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相當于存款(按揭)，即使略高于市場租金，很多人也愿意負擔。對于商業(yè)銀行而言，利潤雖然不高，但風險低、規(guī)模大，在流動性總體充裕的今天，不失為一個非常安全的投資方向。

房地產(chǎn)調(diào)控也打痛了保障房

《21世紀》：目前國家出臺了一系列以打壓商品房房價為核心的房地產(chǎn)政策，這些政策對保障性住房建設有沒有影響？

趙燕菁：肯定是有影響的。對于出售型的保障房模式而言，其潛在收益率同商品房市場價格密切相關。一般來說，商品房價格越高，也就意味著經(jīng)濟適用房的潛在收益率就越高。反之，如果住宅的市場價格接近甚至低于建設的成本，銀行無法通過市場處置資產(chǎn)，保障房依然無法通過市場進行融資。

所以，要想吸引社會資金，保障房就必須提高自身的回報率，使保障房投資相對于其他投資更有吸引力，因為任何市場的資金，都是按照行業(yè)的回報率來分配的。

《21世紀》：商品房價格的降低是不是有利于解決社會的住房問題？

趙燕菁：事實上，靠市場來解決住宅保障是不可能的，因為目前的市場房價再低，大部分居民仍然買不起。商品房滿足的更多是投資的需求，真正的居住需求只能依靠保障房解決。由此不難看出，僅就保障房融資而言，目前以打壓商品房房價為核心的房地產(chǎn)政策，與住宅問題的解決乃是南轅北轍。

《21世紀》：2010年以來，貨幣政策持續(xù)收緊，這對保障房的建設有什么影響？

趙燕菁：資金需求大，回報率低是保障房固有的特點。如果市場銀根過緊，資金就會首先流向回報率比較高的項目，保障房建設就無法低成本地大規(guī)模融資。事實上，近年來央行的一系列收緊銀根的舉措，已經(jīng)開始影響保障房的融資成本。例如，2010年的時候，保障房項目獲得貸款的利率還可以在基準利率上打折，如今保障房項目貸款的利率不但不能打折，很多項目還在基準利率的基礎上一般上浮了10%-15%。很多企業(yè)抱怨，按這樣的資金成本，保障房的建設不但無利可圖，而且極有可能虧本。

《21世紀》：當前商品房市場以及房地產(chǎn)調(diào)控的變化，與保障房項目建設有怎樣的關聯(lián)？

趙燕菁：對于出售型的保障房模式而言，其潛在收益率同商品房市場價格密切相關。商品房市場的價格，為保障房融資提供了必要的參照——商品房價格越高，經(jīng)濟適用房的潛在收益率就越高。因此，想要為保障房大規(guī)模融資，商品房的市場價格就不是越低越好。因為市場房價越高，保障房的風險反而更低。