金融市場(chǎng)有一句諺語說，歷史給人們的最大教訓(xùn)是：人們很少從歷史中汲取教訓(xùn)。
　　在房地產(chǎn)金融特性日益顯著的環(huán)境下，巴曙松以一名金融學(xué)者的視角來跟蹤考察房地產(chǎn)行業(yè)的歷史波動(dòng)。
　　在《房地產(chǎn)大周期的金融視角》一書中，著名金融學(xué)者巴曙松從金融政策和市場(chǎng)研究者的獨(dú)特視角，以房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為主線，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了跟蹤研究，不僅開拓了人們的視野，也使人們對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、存在的問題和未來的前景都有了較為明晰的認(rèn)識(shí)。尤其值得一提的是，作者以日本、美國為案例對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展以及金融歷史進(jìn)行了對(duì)比與分析，對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的借鑒意義。
　　巴曙松在本書的自序中設(shè)置了兩個(gè)小標(biāo)題“反思日本”和“鏡射中國”，同時(shí)明確指出“未來一年或較長時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的"超配資產(chǎn)"變成"標(biāo)配資產(chǎn)"，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去十多年高成長的趨勢(shì)性增長格局……完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。”我們不難看出，作者是在以史為鑒，為我國房地產(chǎn)的未來尋找新的發(fā)展路徑。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)：面臨趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變

　　新金融：針對(duì)投資投機(jī)性購房需求，國家采取限購、限貸等措施不放松。對(duì)于合理的自住需求，尤其是首次置業(yè)需求，國家采取降低房貸門檻的政策。對(duì)于當(dāng)前“一手硬，一手軟”的調(diào)控政策，從實(shí)踐層面上來看，其意義有多大？

　　巴曙松：以抑制投資、投機(jī)性需求為導(dǎo)向的去投資化房地產(chǎn)調(diào)控政策似有常態(tài)化趨勢(shì)。這種政策導(dǎo)向意味著未來房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)需要重點(diǎn)滿足以首套自住為主體的剛性需求，而剛性需求提升的空間，則主要來自于最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求，具體的滿足方式則可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建和商品住宅的平穩(wěn)發(fā)展等。

　　新金融：樓市政策，既要促使房價(jià)合理回歸，以滿足居住需求，又要保持交易量增長，保證開發(fā)商積極性，保證房地產(chǎn)投資穩(wěn)定，以達(dá)到不拖累中國經(jīng)濟(jì)之目的。要將調(diào)控力度拿捏得恰到好處，關(guān)鍵點(diǎn)在于什么？

　　巴曙松：未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)和商業(yè)模式預(yù)期將會(huì)發(fā)生趨勢(shì)性的轉(zhuǎn)變，主要有幾個(gè)方面：第一，純住宅開發(fā)商從分散走向集中、走向分工和差異化，更加關(guān)注自身的戰(zhàn)略定位。第二，一線城市核心地段的商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展空間逐步突顯出來。第三，當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型既是經(jīng)營業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，也是房地產(chǎn)金融需求的轉(zhuǎn)變，行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是一致的。

　   新金融：您在書中提到：“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段仍然處于上升周期，在這個(gè)大環(huán)境下，房地產(chǎn)調(diào)控和政策主要是部分熨平周期性的過度波動(dòng)。”目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升動(dòng)力是什么？

　　巴曙松：新一輪人口流向的新趨勢(shì)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的直接動(dòng)力。過去10年，中國經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中最為典型的現(xiàn)象是人口從內(nèi)陸向沿海的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在這一趨勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)，重慶、沈陽、西安、成都成為當(dāng)前流動(dòng)人口回遷的方向。這種變化意味著流動(dòng)人口將會(huì)在回流城市產(chǎn)生日益增加的租房和購房需求，且主要以廉租房、公租房、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地產(chǎn)住宅開發(fā)商提供一些潛在的需求空間。
　　此外，城市的重新布局和區(qū)域增長格局的調(diào)整將為房地產(chǎn)市場(chǎng)開拓新的區(qū)域性市場(chǎng)。下一個(gè)十年，區(qū)域龍頭企業(yè)以及在區(qū)域布局上向二、三線城市布局的企業(yè)，將會(huì)受益于中西部迎頭追趕的城市化浪潮。下一個(gè)十年，中國百萬人口城市數(shù)目將迅速增長，城市空間結(jié)構(gòu)的重新布局將會(huì)明顯改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，中心城市的商業(yè)地產(chǎn)、不同城市節(jié)點(diǎn)之間的物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)將會(huì)獲得成長的機(jī)會(huì)。

　　保障性住房：“劇本待完善”

　　新金融：您在新書《房地產(chǎn)大周期的金融視角》中專門用一章的篇幅來談“保障性住房”的問題，您的觀點(diǎn)是“大幕已拉開，劇本待完善”。我國尚處于保障性住房大規(guī)模建設(shè)的啟動(dòng)初期，請(qǐng)您談?wù)勀壳按嬖诘闹饕獑栴}。

　　巴曙松：從進(jìn)入環(huán)節(jié)來看，目前存在的問題主要源于兩個(gè)方面：一是對(duì)申請(qǐng)家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的界定，各地的收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從而可能會(huì)出現(xiàn)“應(yīng)保的未保、不應(yīng)保的卻被保了”的現(xiàn)象。二是對(duì)申請(qǐng)家庭現(xiàn)有居住面積的界定。在設(shè)置保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，多數(shù)城市采用人均指標(biāo)，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭可以納入住房保障。這種操作方法相對(duì)簡單，但缺陷是沒有對(duì)不同家庭的人口結(jié)構(gòu)等情況給予考慮。
　　從審核與管理層面來看，首先，受保障對(duì)象申報(bào)信息甄別難：審核過程中由于基層監(jiān)管過程中存在工作量大、取證難，缺乏有效的審核方式等問題，有的審核往往流于形式，導(dǎo)致保障性住房中存在一些弄虛作假現(xiàn)象。其次，缺乏有效的懲處措施。現(xiàn)行的保障性住房相關(guān)法規(guī)對(duì)虛報(bào)的個(gè)人和家庭的懲罰主要是警告、責(zé)令退還、取消受保資格等一些相對(duì)較輕的處罰規(guī)定，這些規(guī)定無法阻止虛假情況的發(fā)生。
　　從退出環(huán)節(jié)來看，雖然國家和地方的保障性住房相關(guān)法規(guī)都對(duì)保障的退出管理有明確的規(guī)定，但受保家庭對(duì)保障性住房退出的制度規(guī)定往往較為抗拒，少數(shù)享受了住房保障的家庭在條件超過保障標(biāo)準(zhǔn)后也不愿退出保障性住房。此外，對(duì)受保家庭收入動(dòng)態(tài)監(jiān)管難度大。目前在多數(shù)城市還沒有建立一套有效、完整的收入申報(bào)制度及收入核查體系。

　　新金融：英國、美國、日本、新加坡以及中國香港，啟動(dòng)保障性住房制度比我們?cè)缌藥资辏心男┙?jīng)驗(yàn)是我們可以借鑒的？

　　巴曙松：還是從上面三個(gè)環(huán)節(jié)來談?wù)剣獗Ｕ闲宰》恐贫鹊某墒熘帯?/FONT>

　　首先，具有嚴(yán)格清晰透明的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)。比如，美國、英國等一些國家對(duì)各類住房的購買者或租用者有詳盡的收入限額規(guī)定，從相關(guān)政策上明確了高、中、低收入者劃分的依據(jù)，每年公布一次高、中、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)。
　　其次，嚴(yán)格的審核和監(jiān)管。例如，1987年4月起，中國香港特別行政區(qū)的房委會(huì)開始實(shí)施“公屋住戶資助政策”，該政策規(guī)定，在公屋居住滿十年或以上的住戶，須兩年一次申報(bào)家庭收入；不申報(bào)收入或家庭收入超過所定限額的租戶須繳付額外的租金。
　　再次，獎(jiǎng)懲并重，法規(guī)嚴(yán)格。為了確保保障性住房能夠流轉(zhuǎn)和分配給最需要的家庭，大部分國家和地區(qū)對(duì)于騙取住房保障資格的家庭懲罰十分嚴(yán)格。例如，香港法例第283章《房屋條例》第26條規(guī)定：任何人如故意向房屋委員會(huì)虛報(bào)資料，即屬違法，一經(jīng)定罪，可判罰款200000港元及監(jiān)禁6個(gè)月。此外，許多國家和地區(qū)還實(shí)行激勵(lì)政策，能夠兼顧保障性住房的順利退出與受保對(duì)象福利的提高。例如，英國政府實(shí)行“優(yōu)先購買權(quán)政策”，鼓勵(lì)公房租住者按一定優(yōu)惠折扣價(jià)購買租住的公共住房。