當前房地產市場分化趨勢加劇，一線熱點城市價格依舊上漲，二線重點城市逐漸發(fā)力，三、四線城市庫存壓力加大，“去庫存”仍是房地產行業(yè)的主基調。作為吉林省的省會城市，長春市房地產市場運行情況和走勢如何？目前還存在哪些影響房地產市場發(fā)展的制約因素？將如何通過供給側結構性改革或扶持性政策破解房地產發(fā)展困局？近日，中國經濟時報記者采訪了長春市住房保障和房地產管理局局長劉大平。 

多重政策刺激市場總體向好 

中國經濟時報：當前房地產行業(yè)處于調整期，主要體現(xiàn)在投資增速下滑、銷售增速放緩、庫存壓力大、景氣度下滑、市場需求不足等。作為吉林省的省會城市，長春市房地產市場運行情況及走勢如何？采取了哪些措施穩(wěn)定房地產市場？ 

劉大平：長春市有其自身的特點：一是作為吉林省省會城市和區(qū)域性中心城市，對全省其它地市有一定輻射作用，能夠吸引部分因子女入學、就業(yè)和務工人員的購房需求，但與發(fā)達城市相比仍差距較大，對外來人口吸引力不強，本市內購房居多。二是房價穩(wěn)定。與全國副省級城市相比，長春市的房價處于下游水平，以剛性需求和改善性需求為主，幾乎沒有投資投機性需求。因此，長春市房地產市場發(fā)展了十幾年，始終沒有出現(xiàn)大起大落。 

從2015年市場運行情況看，總體呈現(xiàn)“弱勢開局、中期企穩(wěn)、年底翹尾”態(tài)勢。商品住房均價始終平穩(wěn)，波幅基本在3％之內上下浮動。 

市場平穩(wěn)發(fā)展，離不開政府的積極正確引導。2015年3月底，為穩(wěn)定房地產市場，國家先后出臺“3·30新政”，央行連續(xù)降準降息，住建部、國土部相繼下發(fā)扶持文件。長春市委、市政府積極貫徹國家和吉林省各項調控政策，去年6月4日，及時出臺《關于支持居民自住性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見》（即“長11條”新政），降低購房貸款首付比例，縮短營業(yè)稅征收時限，允許開發(fā)企業(yè)將在建工程分期分棟辦理預售許可和抵押登記，在無籍房確權、物業(yè)維修資金交存時點等政策均實現(xiàn)重大突破。在多重利好政策刺激下，市場反映積極，總體向好。“長11條”新政給予市場寬松的政策環(huán)境，拉動住房消費，加大庫存消化力度。 

庫存量尚可控未來市場壓力較大 

中國經濟時報：化解房地產庫存，既是當前的現(xiàn)實問題，也是供給側結構性改革的重要方面。去年中央經濟工作會議把去房地產庫存列為2016年五大任務之一。目前長春市房地產庫存情況如何？ 

劉大平：去年中央經濟工作會議提出將農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等，發(fā)出了刺激房地產市場政策進一步加碼的明確信號。按目前市場運行情況看，長春市累計可售房屋庫存量尚在可控區(qū)間。但從對全市情況統(tǒng)計普查看，全市已拿地未開工、已開工和已批預售未售出的商品房庫存尚有近4000萬平方米，在未來2－3年陸續(xù)產生的增量，將對市場銷售產生較大壓力。 

四大因素制約房地產市場發(fā)展 

中國經濟時報：在當前經濟下滑之際，房地產行業(yè)仍能起到經濟“穩(wěn)定器”的作用。那么，目前，長春還存在哪些影響房地產市場發(fā)展的制約因素？ 

劉大平：房地產業(yè)的“穩(wěn)定器”作用不言而喻。特別是對于長春以汽車和軌道客車制造業(yè)、農產品加工業(yè)為主，經濟發(fā)展程度相對不高的城市來說尤為重要。房地產業(yè)的發(fā)展，對于拉動經濟增長，增加固定資產投資和稅收，都有著不可或缺的重要作用。 

目前，長春市的房地產市場存在的主要問題，或者說制約因素，我認為有以下幾點：一是庫存壓力持續(xù)加大。但這個庫存只是形式上“量”的庫存，并不是因為沒有住房需求或者是住房需求已經得到較好滿足，實質上是供需結構不合理，主要表現(xiàn)在區(qū)域和戶型結構上。二是市場信心不足。目前來看，開發(fā)企業(yè)拿地趨于謹慎，減緩了推盤節(jié)奏，開發(fā)投資額同比下降，尤其是新開工面積大幅下滑。購房者持幣觀望的情緒也十分濃厚。三是現(xiàn)行的部分政策遏制了改善性需求釋放。長春市近五成的購房群體集中在改善性需求，但二套房貸款首付增加，稅率提高等諸多限制性政策影響了需求釋放。 

加快供給側改革增加有效供給 

中國經濟時報：針對當前長春房地產市場現(xiàn)狀以及存在的困難和問題，下一步，長春如何破解房地產市場發(fā)展困局？ 

劉大平：當前，長春市房地產存在下行壓力，這些問題促使政府進一步政策松綁，破解困局。過去，我們的經濟政策主要在需求端發(fā)力，現(xiàn)在，要在供給側加大改革力度。主要是控制增量，調整土地供應節(jié)奏，增加土地有效供給；還要消化存量，在增強對周圍人口吸引力上加快戶籍制度改革；在庫存積壓嚴重區(qū)域增加道路、醫(yī)療、教育等公共資源和基礎設施配套；加快推進政府購買服務，保障房和棚改回遷房以貨幣化安置為主；建立良好的金融和法律環(huán)境。還有適度調整信貸和稅收政策。同時，合理引導開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新經營方式，根據(jù)市場需求，開發(fā)中低價位、中小戶型的適銷對路產品。引導企業(yè)強化品牌意識，在以質取勝，打造品牌效益上下工夫，開發(fā)養(yǎng)老、旅游等特色地產，推動綠色、節(jié)能、智能化、互聯(lián)網(wǎng)應用，增強企業(yè)核心競爭力。推動企業(yè)跨界發(fā)展，鼓勵重組合作。 

供給側改革，不僅僅是要消化房屋庫存，更重要的意義是為廣大人民群眾提供更好的住宅產品，更好地滿足人民的居住和生活需求。有了梧桐樹才能引來鳳凰，所以，政府的工作思路應該是在供給端實施結構優(yōu)化，增加高品質、高附加值的有效供給，有了高品質的產品，自然就有了住房消費。這樣才能保障房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。