在中國(guó)，有30多個(gè)省會(huì)城市，290多個(gè)地級(jí)市，300多個(gè)縣級(jí)市，每座城市都在蓋自己的房子。

4月9日，在聚焦梅溪湖·新型城鎮(zhèn)化（長(zhǎng)沙）高峰論壇上，北大光華管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)系教授、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)政策研究所所長(zhǎng)陳玉宇打開他的PPT，上面展示出中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地圖。每座城市對(duì)應(yīng)一座山峰，山峰的高度代表著每平方公里上有多少GDP，GDP越高，意味著該地集中了越多的生產(chǎn)活動(dòng)。集中了越多的人口，則生產(chǎn)效率越高。

中國(guó)主要生產(chǎn)活動(dòng)集中在南部沿海、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西安、成都、重慶。關(guān)注中國(guó)城鎮(zhèn)化路徑非常重要的戰(zhàn)略思考是，“我們?cè)僖膊辉试S代表上海、北京的山峰更高了，大城市正在變得越來越可怕。”陳玉宇說。他認(rèn)為，未來中國(guó)600多個(gè)城市中，只有100個(gè)城市能集聚資源，形成新的“山峰”。

新一輪城鎮(zhèn)化浪潮中，城市間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得更加激烈，誰(shuí)將踏上飛馳的“列車”？

二線城市長(zhǎng)沙的機(jī)遇

與中部城市武漢和鄭州等城市相比，長(zhǎng)沙需要加速。

2012年中國(guó)指數(shù)研究院曾從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)發(fā)展水平、城市化發(fā)展程度、商業(yè)地產(chǎn)成熟度、城市交通狀況等五大維度出發(fā)，通過26個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)全面評(píng)價(jià)各城市商業(yè)繁榮程度。研究結(jié)果顯示，武漢當(dāng)選中部城市商業(yè)繁榮度排行榜首位，長(zhǎng)沙和鄭州實(shí)力相近，排名第二、三位。但在長(zhǎng)沙市委常委、大河西先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)黨工委書記、管委會(huì)主任趙文彬看來，長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不如鄭州。

從研究者的角度出發(fā)，趙文彬認(rèn)為，長(zhǎng)沙已走到一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，短時(shí)間內(nèi)或?qū)⒚媾R質(zhì)的飛越。

據(jù)趙文彬分析，2013年湖南省的城鎮(zhèn)化率為48%，按照國(guó)務(wù)院公布的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，湖南作為一個(gè)中等發(fā)達(dá)的省會(huì)，城市化率2020年預(yù)計(jì)達(dá)到60%的全國(guó)平均值。這意味著湖南省城鎮(zhèn)常住人口可以達(dá)到4100萬(wàn)。按照世界城市聚集的規(guī)律，長(zhǎng)沙作為湖南的單一中心城市，保守估計(jì)聚集15%的人口，其城市人口規(guī)模可達(dá)到650萬(wàn)。2013年，長(zhǎng)沙常住人口為310萬(wàn)。也就是說，未來將增加340萬(wàn)人口，等于再造一個(gè)長(zhǎng)沙。從人口凈流入的角度來看，長(zhǎng)沙存在著巨大的市場(chǎng)需求。趙文彬認(rèn)為，盡管長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但是長(zhǎng)期看好。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看，按照國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，湖南工業(yè)發(fā)育的水平是完全可以支撐起湖南60%的城鎮(zhèn)化率。長(zhǎng)沙2013年的工業(yè)增加值是3950億，第三產(chǎn)業(yè)的增加值比工業(yè)增加值少了1000多億，武漢的第二產(chǎn)業(yè)增加值是4400億，第三產(chǎn)業(yè)的增加值只比其第二產(chǎn)業(yè)增加值少8億，鄭州第二產(chǎn)業(yè)的增加值是3500億，其第三產(chǎn)業(yè)的增加值只比第二產(chǎn)業(yè)少90億。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)將面臨重大發(fā)展。與此同時(shí)，也將催生房地產(chǎn)需求。

長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年長(zhǎng)沙三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.1∶55.1∶40.8，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)占GDP的比重由2005年的93.6%提升至2013年的95.9%；2013年，除望城（GDP全省排名第14位）外，長(zhǎng)沙其余區(qū)縣（市）GDP總量位居全省前十，且望城、瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)GDP增速位列全省前四。

方興地產(chǎn)副總裁張志超并不擔(dān)心長(zhǎng)沙的新城建設(shè)會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空洞化的問題，相反，他認(rèn)為長(zhǎng)沙的城市建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其城鎮(zhèn)化水平和工業(yè)化水平。作為新的城市中心，長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)，尤其是梅溪湖新城有城市依托。它并不獨(dú)立于城市之外，而是一個(gè)臨江且南側(cè)有大學(xué)城，北側(cè)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的新區(qū)，具有產(chǎn)業(yè)和智力支持。這亦是方興選擇作為一級(jí)開發(fā)商深度參與長(zhǎng)沙梅溪湖新城建設(shè)的重要原因之一。

國(guó)家新政學(xué)院、新型城鎮(zhèn)化研究中心副主任、研究員黃錕也認(rèn)為，未來長(zhǎng)沙、株洲、湘潭城市群發(fā)展必然提速。陳玉宇表示，長(zhǎng)沙也是未來100個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。

打造有吸引力的城市

無(wú)論從宏觀還是微觀角度分析，在專家眼里，長(zhǎng)沙都是一個(gè)具有潛力的城市。然而，城市是市場(chǎng)力量自然選擇的結(jié)果，如何讓城市變得更有吸引力，如何讓更多的人來居住？

梅溪湖投資（長(zhǎng)沙）有限公司董事長(zhǎng)彭心曠表示，就位于長(zhǎng)沙先導(dǎo)新區(qū)的梅溪湖新城而言，“我們堅(jiān)持環(huán)境的規(guī)劃，環(huán)境的打造放在優(yōu)先位置。”

湖南長(zhǎng)沙梅溪湖位于湘江支流龍王港畔，過去曾是行洪區(qū)，居民長(zhǎng)期受到洪澇災(zāi)害的威脅。2009年開始，32平方公里的梅溪湖國(guó)際新城啟動(dòng)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，新城定位為兩型示范區(qū)、國(guó)際服務(wù)區(qū)和科技新城，修筑了3000畝的湖面，全面整治了龍王港河道。4年來，已完成總投資超過400億元，獲批首批“全國(guó)綠色生態(tài)示范城區(qū)”和“國(guó)家智慧城市創(chuàng)建試點(diǎn)城區(qū)”，水患變成了水利。這是長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)建設(shè)的縮影。先導(dǎo)區(qū)成立5年來，核心區(qū)完成政府投資600多億元，帶動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2000億元，新增城市面積40平方公里，城市人口40多萬(wàn)，要素的快速聚集使新城規(guī)模和品質(zhì)得到倍升。

據(jù)介紹，大河西先導(dǎo)區(qū)堅(jiān)持整體規(guī)劃、成片開發(fā)、全面推進(jìn)，從2009年開始，同步啟動(dòng)14.8平方公里的梅溪湖國(guó)際新城一期、7.8平方公里的濱江商務(wù)新城和19.2平方公里的洋湖生態(tài)新城的開發(fā)建設(shè)，按照第一年完成征地拆遷和規(guī)劃設(shè)計(jì)，第二年完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，第三年開始產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和引領(lǐng)性項(xiàng)目建設(shè)的步驟，實(shí)現(xiàn)城市面貌的變化。從2011開始，先導(dǎo)區(qū)實(shí)施南拓西進(jìn)戰(zhàn)略，18平方公里的梅溪湖國(guó)際新城二期和39平方公里的大王山旅游度假區(qū)同步啟動(dòng)征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。四年內(nèi)先導(dǎo)區(qū)共鋪排了近100平方公里的新城功能片區(qū)開發(fā)，完成投資近800億元，以大額投入、集中投入、快速成投入，使新城迅速見到形象，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。

先導(dǎo)區(qū)堅(jiān)持科學(xué)定位和高起點(diǎn)規(guī)劃，以“規(guī)劃服務(wù)定位”、“規(guī)劃對(duì)接市場(chǎng)”的原則，邀請(qǐng)KPF、阿特金斯、漢斯霍蘭因、京琦新等國(guó)際頂級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)編制了空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、各項(xiàng)總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、重點(diǎn)片區(qū)控制規(guī)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

彭心曠介紹說，梅溪湖新城尤其強(qiáng)調(diào)步行體系的建設(shè)，并同步進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的配套建設(shè)。張志超認(rèn)為，促成真正的居住氛圍，教育、醫(yī)療、交通的配套缺一不可。

據(jù)了解，梅溪湖東片區(qū)和西片區(qū)一共規(guī)劃了17所學(xué)校，目前已經(jīng)建成2所學(xué)校，今年9月份還要建成、開學(xué)4所學(xué)校。“這些學(xué)校都是湖南最好的學(xué)校。”張志超說。另外，已開建一所三甲，正在引進(jìn)第二所三甲醫(yī)院。

從記者幾天的體驗(yàn)來看，河?xùn)|與河西的交通相當(dāng)順暢。梅溪湖新城的地鐵去年已建成，即將正式開通。

對(duì)于一個(gè)新城來說，產(chǎn)業(yè)的重要性更是不言而喻。中央黨校研究室巡視員曾業(yè)松研究員認(rèn)為，新城必須要由產(chǎn)業(yè)支撐，梅溪湖未來應(yīng)該堅(jiān)持發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，并從區(qū)域上整體布局。另外，梅溪湖新城建設(shè)中，政府和市場(chǎng)的關(guān)系如何定位，如何形成合作開發(fā)的格局，經(jīng)驗(yàn)仍需進(jìn)一步總結(jié)。曾業(yè)松進(jìn)一步表示，政府要開明，企業(yè)家要發(fā)揮重大的主體作用。

文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道