我國保障性住房制度建設(shè)正處于起步階段，資金籌措問題無疑成為關(guān)系這項(xiàng)重要民生工程能否開好頭、起好步的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國際經(jīng)驗(yàn)表明，以財(cái)政投資和財(cái)政支出政策為主導(dǎo)、稅收政策和必要的行政措施為輔助的公共政策體系是世界各國公共住房制度建設(shè)的政策重心。

　　國外房地產(chǎn)業(yè)一般具有比較明確的發(fā)展目標(biāo)，并以法律法規(guī)的形式具體規(guī)定住房政策的核心。公共住宅制度作為各國公共政策的重要組成部分，構(gòu)成了各國住房政策的核心內(nèi)容。

　　美國：中低收入者購房享受減稅待遇

　　美國的公共住房制度以財(cái)政公共住房投資和向中低收入家庭提供實(shí)物及租金補(bǔ)貼為主體，相關(guān)稅收優(yōu)惠為補(bǔ)充。具體做法主要包括以下三個(gè)方面：

　　第一是財(cái)政投資興建公共住房。政府根據(jù)中低收入者占居民總數(shù)的比重，每年保證建設(shè)一定比例的公共住房，積累若干年解決了數(shù)量不足問題之后，再轉(zhuǎn)向提高住宅水平。

　　第二是政府提供實(shí)物和租金補(bǔ)貼。家庭收入為所在地區(qū)中等收入家庭年收入80%以下者，都可申請住房補(bǔ)助：一是直接向家庭收入占全國平均收入37%以下的低收入家庭提供低于市場租金20%～50%的公共住房。二是政府為低收入偏上家庭提供租住的公有住房。三是發(fā)放最長期限為20年的住房券補(bǔ)助。獲得住房券的家庭必須拿出其總收入的25%支付房租，租金超過部分由住房券補(bǔ)充。四是對低收入者承租私人房屋，房租超過其收入1/3的部分由政府代付。五是對無力支付首付的購房家庭提供1萬美元或者住房買入價(jià)格6%的購房補(bǔ)貼。

　　第三是對于中低收入者購房給予減稅待遇。對中低收入階層購買自有住房，免征貸款利息稅、所得稅，減征財(cái)產(chǎn)稅；對使用抵押貸款購買公共住房的中等收入者，按照每月還貸數(shù)額，核減一定比例的稅款，并免征財(cái)產(chǎn)增值稅；房貸利息沖減所得稅納稅基數(shù)，從其年收入中扣除。

　　英國：財(cái)政大規(guī)模投資公共住房

　　英國政府同樣實(shí)行以財(cái)政公共投資和實(shí)物、租金補(bǔ)貼為主，稅收優(yōu)惠為輔的公共住房制度，主要內(nèi)容包括：

　　第一是財(cái)政進(jìn)行較大規(guī)模的公共住房投資。英國政府提出了“公屋沖擊計(jì)劃”，準(zhǔn)備今后3年內(nèi)投入80億英鎊(約合164.6億美元)建造至少18萬套“買得起”的新住房，以增加房源，緩解日益嚴(yán)峻的國內(nèi)住房矛盾。倫敦市近來公布新提案，計(jì)劃未來3年在倫敦提供5萬套可支付住房。倫敦市新規(guī)劃把可負(fù)擔(dān)住宅的2016年理想目標(biāo)提高到占住宅總量的50%。英國政府社會公共房屋管理部門提供的住房，主要通過出租方式解決中低收入家庭的居住問題。公共房屋管理部門為中低收入家庭提供一定數(shù)量的可支付產(chǎn)權(quán)房(相當(dāng)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房)和可支付租賃房。可支付產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比同類商品房低30%左右，分為全產(chǎn)權(quán)房和半產(chǎn)權(quán)房兩種類型。政府鼓勵(lì)符合住房保障條件的家庭租住私人機(jī)構(gòu)提供的住房，相應(yīng)比例的租金由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)機(jī)構(gòu)直接支付給房屋出租人。各級政府還將城市無家可歸者和外來務(wù)工暫住人口的住房問題作為住房保障的重點(diǎn)。為離家出走者、由于特殊原因不能住在家里者以及由自然災(zāi)害造成的無家可歸者等六類群體提供臨時(shí)住所。通過提供低居住成本租賃房的形式解決外來務(wù)工暫住人口的居住問題。

　　第二是財(cái)政提供實(shí)物和租金補(bǔ)貼。由財(cái)政支持，實(shí)行產(chǎn)權(quán)分享方式(半租半買形式)推動居民分步購買住房。對于購買能力低、無力一次性貸款購買住房的居民，通過財(cái)政支持，允許其先購買部分產(chǎn)權(quán)，其余部分繼續(xù)租用，等將來經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)后，再買下全部產(chǎn)權(quán)。由財(cái)政支持，通過房價(jià)優(yōu)惠措施吸引居民購買其租住的公房。房價(jià)優(yōu)惠折扣按居住期計(jì)算，以兩年居住期為起點(diǎn)。獨(dú)棟房屋的起點(diǎn)優(yōu)惠為32%，公寓中的單元房起點(diǎn)優(yōu)惠為44%。以后每增加1年，獨(dú)棟房屋可增加1%的優(yōu)惠，以優(yōu)惠金額占總房價(jià)的60%為限；公寓可增加2%的優(yōu)惠，以優(yōu)惠70%為限。所有住房優(yōu)惠金額的最高限度為5萬英鎊(約合60多萬元人民幣)。除實(shí)行房價(jià)優(yōu)惠外，政府還實(shí)行另外兩種住房補(bǔ)貼政策：一是針對大量住房供應(yīng)和貧民窟改造的住房建設(shè)給予補(bǔ)貼，二是以解決貧困住戶房租承受能力為主的房租補(bǔ)貼。

　　第三是實(shí)施稅收優(yōu)惠政策。對住房抵押貸款實(shí)行免稅政策。貸款利率根據(jù)通貨膨脹和市場利率的變化進(jìn)行調(diào)整。

　　日本：實(shí)施稅金減免政策

　　日本的公共住房制度實(shí)行以財(cái)政公共住房投資、實(shí)物和租金補(bǔ)貼為主，稅收優(yōu)惠為輔的政策體系。在其住宅供給中，使用政府資金建造的“公共住宅”占有相當(dāng)大的比重。相關(guān)資料顯示，從“二戰(zhàn)”結(jié)束到1996年3月的半個(gè)世紀(jì)中，日本共建造住宅約5115萬套，其中公共住宅占45.7%。

　　第一是財(cái)政進(jìn)行大規(guī)模的公共住房投資。政府提供公共住宅的方式主要有三種，分別是通過“住宅金融公庫”向建造或購買住宅的個(gè)人提供長期低息貸款；地方政府在中央政府的補(bǔ)貼支持下建設(shè)廉租住房；中央政府設(shè)立“日本住宅公團(tuán)”，為大城市的工薪階層提供住宅及宅基地。具體舉措包括：一是政府提供用于租用的公營住宅。1951年，日本頒布《公營住宅法》，由日本各地區(qū)政府機(jī)構(gòu)接受國家財(cái)政補(bǔ)助，建造或向民間買進(jìn)然后向中低收入(年收入為510萬～610萬日元)居住困難家庭提供出租住宅。由于中層收入家庭優(yōu)質(zhì)住宅不足，從1993年開始向中層收入家庭提供優(yōu)質(zhì)出租住宅。政府補(bǔ)助的建房資金占工程投資的1/2，另一部分由地方政府或從經(jīng)營收入中解決。建設(shè)面積最大不超過70平方米(指使用面積)。公營住宅的租金相當(dāng)于市場租金的1/2。二是由國家和地方政府共同出資建立都市整備公團(tuán)，新建或改建住宅。“公團(tuán)住宅”面積大體在70～90平方米，向月收入為25萬日元以下的家庭出租。三是政府與地方公共團(tuán)體共同成立住宅供給公社，分別建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平嚴(yán)格按收入線確定，一般占各收入層家庭收入的18%～20%，平均為市場租金的55%。

　　第二是實(shí)行實(shí)物和租金補(bǔ)貼。日本政府的財(cái)政補(bǔ)貼分為兩種：第一種是政府財(cái)政撥款，一方面用于低收入家庭的租房、購房補(bǔ)貼，另一方面用于資助公營住宅建設(shè)。第二種是政府財(cái)政投資貸款，一方面對住宅都市整備公團(tuán)住房建設(shè)投資貸款，另一方面是將資金貸給住房金融公庫，再由后者用于建設(shè)公共住房和向低收入者發(fā)放住房貸款。

　　第三是實(shí)施稅金減免。政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)中低收入者興建與購置住宅。《住宅取得促進(jìn)稅制》規(guī)定，利用住宅貸款自購、自建住宅的居民，在5年內(nèi)可以從每年的所得稅中扣除當(dāng)年年底的住宅貸款剩余額的1%。對財(cái)產(chǎn)登記稅、不動產(chǎn)所得稅、城市建設(shè)稅實(shí)行減免。對住房資金中的贈款部分免繳贈與稅。

　　新加坡：政府分配為主，市場出售為輔

　　新加坡推行以“居者有其屋”為目標(biāo)的一系列經(jīng)濟(jì)政策。長期堅(jiān)持“以政府分配為主，市場出售為輔”的原則，在房地產(chǎn)市場上牢牢掌握了主動權(quán)，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價(jià)。目前，新加坡全國約有84%的人安居在組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。新加坡公共住房制度主要由財(cái)政公共住房投資、實(shí)物和租金補(bǔ)貼政策組成。

　　第一是財(cái)政投資興建政府組屋。建屋發(fā)展局是新加坡最大的住房供應(yīng)者，政府通過減讓土地費(fèi)用的方式向建屋發(fā)展局進(jìn)行間接補(bǔ)貼。在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于我國經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。居民購買組屋價(jià)格低廉，但同時(shí)也受到嚴(yán)格的交易限制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，防止投機(jī)多占。另外，業(yè)主出售購買時(shí)間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅。

　　第二是給予實(shí)物和租金補(bǔ)貼。政府分級提供公有住宅補(bǔ)貼。購買一室一套的公有住宅，政府補(bǔ)貼1/3；購買三室一套的公有住宅，政府只補(bǔ)貼5%；購買四室以上一套的公有住宅，不僅無補(bǔ)貼，而且還要按成本價(jià)的5%上繳政府。直接補(bǔ)貼的貨幣形式每年從財(cái)政預(yù)算中安排。新加坡公共租屋的租金一般占住戶家庭收入的4%～15%。房產(chǎn)和發(fā)展委員會將“廉租房”分為兩個(gè)檔次，家庭月收入在800新元或以下的家庭，只需繳納總收入的10%作為房租；月收入在800～1500新元的家庭，房租占收入的30%。

　　延伸閱讀

　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不宜過度市場化

　　深入比較研究國外的住房制度，我們發(fā)現(xiàn)，國外發(fā)展房地產(chǎn)市場和建立公共住房制度的許多經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，尤其是財(cái)政投融資和財(cái)稅政策在公共住房制度建設(shè)中發(fā)揮支撐作用的做法對我國具有重要借鑒意義。

　　首先，各國公共住房制度和普通商品房市場相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，但公共住房是各國住房制度和房地產(chǎn)業(yè)公共政策的核心，是政府提供公共服務(wù)的基本職能和重要方面。

　　從主要發(fā)達(dá)國家和新興市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)稅制度安排看，各國都將“解決居民的基本居住問題”上升到憲法或法律的層面來規(guī)范和實(shí)施，并作為政府依法履行基本公共服務(wù)職能的重要方面。建立規(guī)范、完善、穩(wěn)固、可負(fù)擔(dān)的公共住房制度，不僅是各國公共政策的重要組成部分，而且被認(rèn)為是掌握房地產(chǎn)市場主動權(quán)，保持社會整體穩(wěn)定的重要因素。與我國房地產(chǎn)業(yè)長期以來過度市場化取向明顯不同的是，各國政府依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，積極制訂和實(shí)施各項(xiàng)公共住宅發(fā)展規(guī)劃，不斷完善和提升公共住房制度體系，致力于解決中低收入群體的住房困難問題。除限制和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作外，政府對普通商品房市場無須給予過多關(guān)注。

　　其次，各國公共住房制度的政策重心是以財(cái)政投資和財(cái)政支出政策為主導(dǎo)、稅收政策和必要的行政措施為輔助，大力發(fā)展公共住宅業(yè)，提高對居民的基本住房保障能力和水平。

　　公共住房制度無疑是各國政府房地產(chǎn)業(yè)公共政策的核心。雖然各國在建立和發(fā)展各自公共住房制度方面所采取的措施側(cè)重點(diǎn)不盡相同，但通過財(cái)政投資和財(cái)政支出手段建立公共住房制度的基本框架卻是各國公共住房政策的共同特點(diǎn)。美國、英國、瑞典、日本、新加坡等國財(cái)政直接投資建設(shè)或購買的公共住宅規(guī)模基本與中低收入家庭的占比相當(dāng)。部分國家的政府投資比例甚至還相當(dāng)高，如日本、瑞典及英國倫敦市等。即使在財(cái)政直接投資相對較少的國家，多樣化的財(cái)政補(bǔ)貼在政府公共住房制度體系中同樣占有重要地位，與財(cái)政直接投資建設(shè)或購買共同支撐起國家公共住房制度。與我國在住房保障制度建設(shè)中側(cè)重使用稅收手段明顯不同，稅收政策在各國公共住房制度建設(shè)中雖有使用，但并不占據(jù)主要位置。從調(diào)整社會財(cái)富分配的角度看，世界各國對公共住房制度的財(cái)政支持屬于直接調(diào)控的財(cái)政投資和財(cái)政補(bǔ)貼，其調(diào)控功能要明顯強(qiáng)于我國屬于間接調(diào)控的稅收政策。在公共住房制度建設(shè)初期，公共投資和財(cái)政補(bǔ)貼遠(yuǎn)比稅收政策來得有效。同時(shí)，公共住房制度的建設(shè)過程中，在公共住宅業(yè)和普通商品房市場的有效銜接上，各國并沒有排斥必要的行政干預(yù)，如馬來西亞等國就有在內(nèi)部“交叉補(bǔ)貼”的基礎(chǔ)上強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商配建一定比例廉價(jià)房的政府規(guī)定。

　　最后，各國以稅收政策為主導(dǎo)、以必要的行政措施為輔助，限制普通商品房市場過分投資，防范和打擊投機(jī)炒作。

　　對于普通商品房市場，各國政府主要運(yùn)用稅收工具，不斷完善房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收制度，保持對房地產(chǎn)投機(jī)的高壓態(tài)勢，防范和打擊投機(jī)炒作。如美國的地稅，英國的印花稅、資本增值稅、所得稅、遺產(chǎn)稅、市政稅，法國的地皮稅、住房稅和空房稅、遺產(chǎn)稅，日本的不動產(chǎn)取得稅、房地產(chǎn)登記許可稅、繼承稅和贈與稅、物業(yè)稅、都市規(guī)劃稅、所得稅、居民稅、固定資產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)稅，韓國的財(cái)產(chǎn)稅、綜合不動產(chǎn)稅、資產(chǎn)增值稅、住宅稅，馬來西亞的產(chǎn)業(yè)盈利稅等。在此基礎(chǔ)上，各國政府還結(jié)合運(yùn)用必要的行政手段，如規(guī)定某些房產(chǎn)的禁售期、禁止住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓、住宅實(shí)際交易價(jià)格申報(bào)、全國房地產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等行政措施，限制普通商品房市場過度投資，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

文章來源：當(dāng)代金融家